Porez. Riječ koja rijetko koga ostavlja ravnodušnim, pogotovo kad se veže uz nešto tako vrijedno i često životno važno kao što je nekretnina. Bilo da kupujete svoj prvi stan, nasljeđujete obiteljsku kuću ili prodajete vikendicu, porezi vezani uz nekretnine predstavljaju značajnu financijsku stavku u Hrvatskoj. Sasvim je prirodno i razumljivo da se mnogi pitaju kako izbjeći porez na nekretnine. No, prije nego što zaronimo u tu temu, ključna riječ koju moramo podcrtati i stalno imati na umu jest “legalni”.
Ovaj vodič bavit će se isključivo zakonom predviđenim načinima na koje se plaćanje određenih poreza vezanih uz nekretnine može izbjeći ili umanjiti korištenjem postojećih oslobođenja i olakšica. Odmah na početku želimo jasno razgraničiti legalno korištenje poreznih oslobođenja od ilegalne utaje poreza. Utaja poreza je kažnjivo djelo s ozbiljnim posljedicama, dok je korištenje zakonskih mogućnosti za smanjenje poreznog tereta potpuno legitimno i pametno.
Kupnja stana ili kuće velik je životni korak, često popraćen dugogodišnjim kreditom (evo nas u travnju 2025., cijene nekretnina su i dalje vruća tema!). Dodatni trošak poput poreza na promet nekretnina može biti značajan udarac na budžet. Stoga, istražimo zajedno koje su to situacije i uvjeti pod kojima hrvatski zakoni dopuštaju da taj teret bude manji ili da ga uopće ne bude, uvijek ostajući unutar okvira zakona.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako sniziti tlak u 5 minuta
Koji Porezi “Prijete” Vašoj Nekretnini? (Kratki Pregled)
Kad netko kaže “porez na nekretnine”, u Hrvatskoj može misliti na nekoliko različitih vrsta poreza. Važno ih je razlikovati:
- Porez na promet nekretnina (PPN): Ovo je najčešći porez na koji ljudi misle u kontekstu kupoprodaje. Plaćate ga kada kupujete nekretninu (stan, kuću, zemljište, poslovni prostor…). Obveznik plaćanja je kupac. Standardna stopa ovog poreza trenutno iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja. (Napomena: Porezne stope se mogu mijenjati, uvijek provjerite aktualnu stopu na stranicama Porezne uprave). Upravo na ovaj porez odnosi se većina zakonskih oslobođenja o kojima ćemo detaljno govoriti i koja su najrelevantnija za pitanje kako izbjeći porez na nekretnine.
- Porez na kuće za odmor: Ovo je godišnji porez koji plaćaju vlasnici nekretnina koje se koriste kao kuće za odmor ili povremeno stanovanje (vikendice). Spada u lokalne poreze, što znači da visinu poreza određuje općina ili grad na čijem se području nekretnina nalazi.
- Porez na dohodak od imovine (najam/zakup): Ako svoju nekretninu iznajmljujete i od toga ostvarujete prihod, dužni ste na taj prihod platiti porez na dohodak.
- Porez na dohodak od otuđenja nekretnine: Ovo je porez na tzv. kapitalnu dobit. Plaća se ako nekretninu prodate prije isteka dvije godine od dana kada ste je stekli, pod uvjetom da u njoj niste stanovali i da je prodajna cijena viša od nabavne.
Ovaj vodič fokusirat će se prvenstveno na legalna oslobođenja od plaćanja Poreza na promet nekretnina (PPN), jer je to najčešći i financijski najznačajniji porez pri stjecanju nekretnine. Ostale poreze dotaknut ćemo ukratko.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako provjeriti imam li pravo na povrat poreza
Porez na Promet Nekretnina (PPN): Kada Kupac Ne Plaća Porez?
Zakon o porezu na promet nekretnina (provjerite najnoviju verziju na zakon.hr ili nn.hr) predviđa nekoliko situacija u kojima je kupac (stjecatelj) oslobođen plaćanja PPN-a od 3%. Ovo su najvažnije:
1. Oslobođenje za Kupnju Prve Nekretnine (Rješavanje Stambenog Pitanja):
Ovo je najpoznatije i najčešće korišteno porezno oslobođenje. Namijenjeno je građanima koji kupuju svoju prvu nekretninu kako bi u njoj stanovali i time riješili svoje stambeno pitanje. Da biste ostvarili ovo oslobođenje, morate kumulativno ispuniti niz strogo propisanih uvjeta:
- Državljanstvo: Morate biti hrvatski državljanin ili državljanin države članice Europske unije / Europskog gospodarskog prostora.
- Prebivalište: Morate prijaviti prebivalište u mjestu gdje se nekretnina nalazi, i to u zakonski propisanom roku nakon stjecanja.
- Svrha: Nekretninu (stan ili kuću) kupujete isključivo radi rješavanja vlastitog stambenog pitanja.
- Ne posjedovanje druge nekretnine: Ni vi, ni članovi vaše uže obitelji (bračni drug, djeca) ne smijete u trenutku kupnje (a ponekad i određeni period prije) imati u vlasništvu drugu nekretninu (stan ili kuću) koja zadovoljava vaše stambene potrebe. Što se smatra zadovoljavajućom nekretninom definirano je zakonom (veličina, uvjeti stanovanja).
- Ograničenje površine: Porezno oslobođenje vrijedi samo do određene površine nekretnine, ovisno o broju članova vašeg kućanstva koji će s vama živjeti u toj nekretnini. Zakon propisuje maksimalnu površinu po osobi (npr. za samca do 50 m², za dvočlanu obitelj do 65 m², za tročlanu do 80 m² itd. – PAŽNJA: Ove kvadrature su samo primjer i podložne su promjenama! Obavezno provjerite točne, važeće površine u trenutku kupnje na stranicama Porezne uprave ili u samom zakonu!). Ako kupujete nekretninu veće površine od one koja je oslobođena za vaše kućanstvo, na razliku kvadrata ćete platiti porez od 3%.
- Obveze nakon stjecanja: Morate zadržati prebivalište u toj nekretnini i ne smijete je prodati niti iznajmljivati određeni broj godina (trenutno 3 godine) od dana stjecanja, inače gubite pravo na oslobođenje i morat ćete platiti porez.
Procedura: Da biste ostvarili ovo oslobođenje, nije dovoljno samo ispuniti uvjete. Morate podnijeti Zahtjev za oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 30 dana od sklapanja kupoprodajnog ugovora, uz svu potrebnu dokumentaciju kojom dokazujete ispunjavanje uvjeta (kupoprodajni ugovor, domovnica, potvrde o prebivalištu, izjave o neposjedovanju druge nekretnine itd.). Obrasci i popis dokumentacije dostupni su na stranicama Porezne uprave.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako izlijeciti upalu grla i krajnika za samo 4 sata
2. Oslobođenja Temeljem Srodstva (Nasljeđivanje i Darovanje):
Zakon prepoznaje posebne obiteljske veze i oslobađa plaćanja PPN-a u sljedećim slučajevima prijenosa vlasništva bez naknade:
- Nasljeđivanje: Kada nekretninu nasljeđuju:
- Bračni drug ostavitelja.
- Potomci (djeca, unuci…) i preci (roditelji, djedovi…) u uspravnoj liniji.
- Posvojenici i posvojitelji. Oni su potpuno oslobođeni plaćanja PPN-a na nekretninu koju naslijede.
- Darovanje: Isto oslobođenje vrijedi i kada se nekretnina daruje (poklanja) između istih osoba: bračnog druga, potomaka i predaka u uspravnoj liniji te posvojenika i posvojitelja. Ni primatelj dara u ovom slučaju ne plaća PPN. Ovo je čest način kako izbjeći porez na nekretnine kod prijenosa vlasništva unutar najuže obitelji (npr. roditelji daruju stan djetetu).
- Darovanje braći i sestrama, djedovima i bakama unucima (i obrnuto) itd.: Darovanje između osoba koje nisu u prvoj uspravnoj liniji ili bračni drugovi podliježe plaćanju PPN-a (primatelj dara plaća 3% poreza). Postoje neke vrlo specifične iznimke kod nasljeđivanja između braće i sestara ako su živjeli s ostaviteljem, ali za darovanje je pravilo jasno – samo najuža obitelj je oslobođena.
- Životni partneri: Osobe u formalnom ili neformalnom životnom partnerstvu izjednačene su s bračnim drugovima po pitanju oslobođenja.
Procedura: I za ova oslobođenja potrebno je Poreznoj upravi podnijeti prijavu prometa nekretnina uz dokaze o srodstvu (npr. rodni listovi, vjenčani list, rješenje o nasljeđivanju, ugovor o darovanju).
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako sam izlijecio isijas
3. Bračna Stečevina i Razvod:
Ako stječete nekretninu prilikom diobe bračne stečevine za vrijeme trajanja braka ili nakon razvoda, na tako stečeni dio ne plaćate PPN.
4. Ostala Rjeđa Oslobođenja:
Zakon predviđa i druga oslobođenja, primjerice:
- Kada nekretninu stječu Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave (općine, gradovi, županije).
- Kod stjecanja nekretnine temeljem Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (denacionalizacija).
- Kod kupnje građevinskog zemljišta za gradnju prve nekretnine pod određenim uvjetima (kvadratura, rok izgradnje…).
Za detalje o svim oslobođenjima i točnim uvjetima, nezaobilazan izvor je sam Zakon o porezu na promet nekretnina i informacije na stranicama Porezne uprave.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako lijeciti hemoroide kod kuce
Porez na Kuće za Odmor: Kako Legalno Smanjiti ili Izbjeći?
Ovaj porez muči vlasnike vikendica. Budući da ga određuju općine i gradovi, pravila se mogu razlikovati, ali generalno, legalni načini za neplaćanje ovog poreza su:
- Prijava Prebivališta: Ako vam ta nekretnina postane glavno mjesto stanovanja i na njoj prijavite prebivalište, ona više nema status kuće za odmor i ne podliježe tom porezu.
- Komercijalno Iznajmljivanje: Ako kuću iznajmljujete turistima (imate rješenje o odobrenju za pružanje usluga smještaja) i plaćate paušalni porez na dohodak od iznajmljivanja ili porez po poslovnim knjigama, tada ste oslobođeni plaćanja poreza na kuće za odmor za tu nekretninu. Time niste “izbjegli” porez u potpunosti, ali plaćate drugu vrstu poreza vezanu uz prihod.
- Lokalne Odluke: Provjerite odluku vaše općine ili grada – možda postoje specifična oslobođenja za objekte koji se ne mogu koristiti (npr. ruševni), za vrijeme rekonstrukcije, ili za određene kategorije vlasnika.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako glasovati
Porez na Dohodak (Najam i Prodaja): Postoje li Oslobođenja?
Ukratko o druga dva poreza vezana uz prihode od nekretnina:
- Porez na dohodak od najma: Ako legalno iznajmljujete nekretninu (bilo dugoročno ili turistički), teško je legalno izbjeći plaćanje poreza na taj prihod. Jedini način je – ne iznajmljivati. Za turistički najam, paušalno oporezivanje može biti povoljnija opcija od plaćanja poreza na dohodak po stopi od 10% (plus prirez), ali to i dalje nije izbjegavanje poreza. Ne prijavljivanje prihoda od najma je, naravno, ilegalno.
- Porez na dohodak od otuđenja (prodaje): Kao što smo rekli, ovaj porez plaćate samo ako nekretninu prodate unutar dvije godine od stjecanja, a niste u njoj stanovali. Legalni načini kako izbjeći porez na nekretnine (ovaj specifični) su:
- Pričekati da prođu dvije godine od dana nabave prije prodaje.
- Prijaviti prebivalište i stanovati u nekretnini određeno vrijeme prije prodaje (čak i unutar roka od dvije godine). Provjerite točne uvjete vezane uz duljinu stanovanja.
- Ako nekretninu prodajete temeljem razvoda, nasljeđivanja ili darovanja unutar uže obitelji.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako skuhati rizu
Planiranje je Ključ: Kako Legalno Strukturirati Transakcije (kako izbjeći porez na nekretnine)
Razumijevanje poreznih pravila prije nego što uđete u neku transakciju može vam pomoći da donesete odluku koja je porezno najpovoljnija, a da pritom ostanete unutar zakona. Evo par primjera gdje planiranje može igrati ulogu:
- Prijenos nekretnine na djecu: Ako roditelji žele prenijeti stan na dijete, darovanje je potpuno oslobođeno plaćanja PPN-a. Ako bi roditelji djetetu stan prodali (čak i po simboličnoj cijeni), dijete bi moralo platiti PPN, osim ako ne ispunjava uvjete za oslobođenje kao kupac prve nekretnine. Planiranje načina prijenosa ovdje direktno utječe na poreznu obvezu.
- Kupnja zemljišta za gradnju prve kuće: Ako kupujete zemljište s namjerom gradnje kuće u kojoj ćete stanovati, informirajte se o uvjetima za oslobođenje od PPN-a na zemljište – obično uključuju određene rokove za ishođenje dozvola i početak gradnje. Poznavanje uvjeta unaprijed pomaže u planiranju.
- Kompleksne situacije: Kod nasljeđivanja više nekretnina, diobe imovine s dugovima, kupnje/prodaje preko tvrtke ili drugih složenijih scenarija, toplo preporučujem konzultacije s poreznim savjetnikom ili odvjetnikom specijaliziranim za nekretnine. Oni vam mogu pomoći da strukturirate transakciju na najefikasniji način unutar zakonskih okvira. Ovo je legitiman i pametan način promišljanja kako izbjeći porez na nekretnine, odnosno kako ga optimizirati.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako gledati hrt preko interneta
Važnost Dokumentacije i Rokova
Ne zaboravite administrativni dio:
- Za svako porezno oslobođenje morate podnijeti službeni zahtjev Poreznoj upravi uz svu potrebnu dokumentaciju (ugovore, izvatke iz matice rođenih/vjenčanih, potvrde, izjave…). Ne oslanjajte se na to da će Porezna sama prepoznati vaše pravo na oslobođenje.
- Poštujte rokove. Promet nekretnina (kupoprodaja, darovanje) treba prijaviti Poreznoj upravi u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora ili pravomoćnosti odluke suda/drugog tijela. Zakašnjela prijava može rezultirati prekršajnim postupkom.
- Čuvajte svu dokumentaciju vezanu uz nekretninu (ugovore o kupnji/darovanju, rješenja o nasljeđivanju, rješenja Porezne uprave, dokaze o plaćenom porezu, potvrde o prebivalištu…) – trebat će vam kao dokaz u budućnosti.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako gledati novu tv preko interneta
Zaključak: Legalno je Moguće, Ali Oprez je Nužan
Vratimo se na početno pitanje: kako izbjeći porez na nekretnine u Hrvatskoj legalno? Kao što smo vidjeli, odgovor leži u poznavanju i korištenju zakonom propisanih poreznih oslobođenja. Najznačajnija se odnose na Porez na promet nekretnina (PPN) i uključuju kupnju prve nekretnine za stanovanje pod strogo definiranim uvjetima te prijenose vlasništva (nasljeđivanje, darovanje) unutar najuže obitelji. Postoje i određene mogućnosti za umanjenje ili izbjegavanje poreza na kuće za odmor te poreza na dohodak od prodaje nekretnine.
Ključno je, međutim, uvijek imati na umu razliku između legalnog korištenja olakšica i ilegalne utaje poreza. Nikada nemojte pokušavati prikriti činjenice, davati lažne izjave ili sklapati fiktivne ugovore kako biste izbjegli porez – posljedice mogu biti vrlo ozbiljne.
Porezni zakoni u Hrvatskoj, kao i drugdje, mogu biti složeni i podložni čestim promjenama. Ovaj vodič pružio vam je općeniti pregled legalnih mogućnosti temeljenih na informacijama dostupnim u travnju 2025. No, svaka situacija je specifična. Za konkretan savjet prilagođen vašem slučaju, apsolutno je nužno konzultirati se sa stručnjacima:
- Obratite se nadležnoj ispostavi Porezne uprave.
- Angažirajte ovlaštenog poreznog savjetnika.
- Potražite savjet odvjetnika specijaliziranog za nekretninsko i porezno pravo.
Oni vam mogu pružiti najtočnije, najaktualnije informacije i pomoći vam da donesete ispravne odluke unutar zakonskih okvira. Biti informiran o svojim pravima, ali i obvezama, te tražiti stručnu pomoć kad je potrebna, najbolji je put do legalnog i mirnog raspolaganja nekretninama. Pitanje kako izbjeći porez na nekretnine uvijek mora ostati u domeni zakona.
Nauči više u našem novom “kako” članku: kako sniziti visoki tlak bez lijekova
